"ماس" تصدر دراسة حول الإسكان والقروض العقارية في فلسطين
نشر بتاريخ: 16/11/2009 ( آخر تحديث: 16/11/2009 الساعة: 16:42 )
رام الله- معا- أصدر معهد أبحاث السياسات الاقتصادية الفلسطينية (ماس) دراسة بعنوان الإسكان والقروض العقارية في فلسطين.
وجاء في تقديم الدراسة أن علم الاقتصاد يعاني من شبه انفصام في الشخصية عندما يتعلق الأمر بالاستثمار في السكن والمساكن.
فمن جهة أولى تحبذ النظرية الاستثمار في الإسكان لأنه يساهم في سد احتياجات إنسانية واجتماعية ملحة، فضلاً عن مساهمته في تخفيض الإيجارات وتكاليف الحياة والتضخم والى جانب هذا يساهم الاستثمار في الإسكان في زيادة التشغيل (خصوصاً في أوساط العمال غير المهرة أو نصف المهرة) وزيادة الطلب على مستلزمات البناء. ولكن الاستثمار في مشاريع السكن الأهلي يبقى استثماراً غير منتج بكل معنى الكلمة، إذا ما قورن بالاستثمار في المكائن والمصانع وغيرها من الاستثمارات الإنتاجية التي تولد تدفقاً مستديماً من القيمة المضافة.
واشارت الدراسة ان الاستثمار بالإسكان له طبيعة ريعية وطبيعة مضاربة إذ يستفيد من محدودية مساحة الأراضي في المراكز الحضرية. ونادراً ما صدرت دراسة عن الاقتصاد الفلسطيني دون أن تتحسر على أن الجزء الأعظم من الاستثمار الكلي يذهب للسكن والإسكان (نحو نصف الاستثمارات في العام 2007 ونسبة تقارب 70% في 1994).
واضافت ان ما يزيد الأمر تشويشاً إن امتلاك المسكن له خصوصية سوسيولوجية في فلسطين، ربما بأكثر مما عليه الحال في الدول المجاورة. إذ هناك اعتقاد عام أن تملك السكن يحمي الأسرة من أسوأ عاديات الحياة. إذ لا يتبقى على رب العائلة آنذاك إلا ضمان المأكل والملبس للحفاظ على كرامة العائلة والحيلولة دون سقوطها في براثن العوز المكشوف. فالمأكل والملبس مصاريف تستطيع العائلات أن تتدبرها، تقلصها أو ترفعها على ضوء تحولات الدخل الحادة. وتظل الأمور "مستورة" طالما كان هناك "سقف فوق الرؤوس". أي أن تملك المسكن أمر لا يخضع فقط للحسابات الباردة للمكاسب والخسائر المادية.
ويبدو جلياً على ضوء الدراسة التي بين أيدينا والمشاهدات على الأرض أن فلسطين ما تزال بحاجة إلى توسع كبير في الإسكان، ليس فقط للوفاء بالمستلزمات المترافقة مع زيادة السكان والهجرة ولكن أيضا لتحسين شروط السكن القائمة. والتوسع مطلوب بشكل خاص اثر التحرر من بعض القيود الصارمة والجائرة التي فرضها الاحتلال على البناء في معظم أرجاء الوطن. وعلى الرغم من الأرق المشروع الذي يثيره تركز الاستثمار في قطاع الإسكان، إلا أن المشكلة الحقيقية هي في نقص الاستثمار في القطاعات الإنتاجية أكثر منها في الاستثمار الزائد في الإسكان والمساكن.
وتهدف الدراسة إلى تحليل موضوع الإسكان في فلسطين. وتسعى الدراسة في المحل الأول إلى تحليل العوامل التي تؤثر على الطلب والى تقدير هذا الطلب، والطلب المتوقع على القروض العقارية بالتالي. كما تسعى الدراسة إلى تحديد مصادر القروض العقارية المتوفرة حالياً في الأراضي الفلسطينية وشروط الإقراض العقاري والمشاكل التي تعترض التوسع في هذا الإقراض. وتركز الدراسة بشكل خاص على الطلب على الإسكان "المتهاود" (Affordable): أي المساكن التي يمكن شرائها بسعر لا يزيد على أربعة أضعاف الدخل السنوي للأسرة المتوسطة (مسكن يبلغ سعره 60 ألف دولار على أساس دخل أسرة شهري يعادل نحو 5,000 شيكل).
وأحد الأصعدة المهمة التي تسعى الدراسة للإجابة عليها هي التالي: ما هو سعر الفائدة وفترة إطفاء القرض ونسبة الدفعة الأولى التي تستطيع الأسرة المتوسطة تحملها في فلسطين لشراء منزل سعره 60 ألف دولار؟ ويتمخض عن ذلك سؤال إضافي هو: ما هي عناصر البقجة المناسبة التي يمكن ان تعظم الطلب على القروض العقارية في فلسطين.
يجدر بالذكر أن الدراسة صدرت بالتعاون بين معهد ماس ومؤسسة بورتلاندترست.
وجاء في تقديم الدراسة أن علم الاقتصاد يعاني من شبه انفصام في الشخصية عندما يتعلق الأمر بالاستثمار في السكن والمساكن.
فمن جهة أولى تحبذ النظرية الاستثمار في الإسكان لأنه يساهم في سد احتياجات إنسانية واجتماعية ملحة، فضلاً عن مساهمته في تخفيض الإيجارات وتكاليف الحياة والتضخم والى جانب هذا يساهم الاستثمار في الإسكان في زيادة التشغيل (خصوصاً في أوساط العمال غير المهرة أو نصف المهرة) وزيادة الطلب على مستلزمات البناء. ولكن الاستثمار في مشاريع السكن الأهلي يبقى استثماراً غير منتج بكل معنى الكلمة، إذا ما قورن بالاستثمار في المكائن والمصانع وغيرها من الاستثمارات الإنتاجية التي تولد تدفقاً مستديماً من القيمة المضافة.
واشارت الدراسة ان الاستثمار بالإسكان له طبيعة ريعية وطبيعة مضاربة إذ يستفيد من محدودية مساحة الأراضي في المراكز الحضرية. ونادراً ما صدرت دراسة عن الاقتصاد الفلسطيني دون أن تتحسر على أن الجزء الأعظم من الاستثمار الكلي يذهب للسكن والإسكان (نحو نصف الاستثمارات في العام 2007 ونسبة تقارب 70% في 1994).
واضافت ان ما يزيد الأمر تشويشاً إن امتلاك المسكن له خصوصية سوسيولوجية في فلسطين، ربما بأكثر مما عليه الحال في الدول المجاورة. إذ هناك اعتقاد عام أن تملك السكن يحمي الأسرة من أسوأ عاديات الحياة. إذ لا يتبقى على رب العائلة آنذاك إلا ضمان المأكل والملبس للحفاظ على كرامة العائلة والحيلولة دون سقوطها في براثن العوز المكشوف. فالمأكل والملبس مصاريف تستطيع العائلات أن تتدبرها، تقلصها أو ترفعها على ضوء تحولات الدخل الحادة. وتظل الأمور "مستورة" طالما كان هناك "سقف فوق الرؤوس". أي أن تملك المسكن أمر لا يخضع فقط للحسابات الباردة للمكاسب والخسائر المادية.
ويبدو جلياً على ضوء الدراسة التي بين أيدينا والمشاهدات على الأرض أن فلسطين ما تزال بحاجة إلى توسع كبير في الإسكان، ليس فقط للوفاء بالمستلزمات المترافقة مع زيادة السكان والهجرة ولكن أيضا لتحسين شروط السكن القائمة. والتوسع مطلوب بشكل خاص اثر التحرر من بعض القيود الصارمة والجائرة التي فرضها الاحتلال على البناء في معظم أرجاء الوطن. وعلى الرغم من الأرق المشروع الذي يثيره تركز الاستثمار في قطاع الإسكان، إلا أن المشكلة الحقيقية هي في نقص الاستثمار في القطاعات الإنتاجية أكثر منها في الاستثمار الزائد في الإسكان والمساكن.
وتهدف الدراسة إلى تحليل موضوع الإسكان في فلسطين. وتسعى الدراسة في المحل الأول إلى تحليل العوامل التي تؤثر على الطلب والى تقدير هذا الطلب، والطلب المتوقع على القروض العقارية بالتالي. كما تسعى الدراسة إلى تحديد مصادر القروض العقارية المتوفرة حالياً في الأراضي الفلسطينية وشروط الإقراض العقاري والمشاكل التي تعترض التوسع في هذا الإقراض. وتركز الدراسة بشكل خاص على الطلب على الإسكان "المتهاود" (Affordable): أي المساكن التي يمكن شرائها بسعر لا يزيد على أربعة أضعاف الدخل السنوي للأسرة المتوسطة (مسكن يبلغ سعره 60 ألف دولار على أساس دخل أسرة شهري يعادل نحو 5,000 شيكل).
وأحد الأصعدة المهمة التي تسعى الدراسة للإجابة عليها هي التالي: ما هو سعر الفائدة وفترة إطفاء القرض ونسبة الدفعة الأولى التي تستطيع الأسرة المتوسطة تحملها في فلسطين لشراء منزل سعره 60 ألف دولار؟ ويتمخض عن ذلك سؤال إضافي هو: ما هي عناصر البقجة المناسبة التي يمكن ان تعظم الطلب على القروض العقارية في فلسطين.
يجدر بالذكر أن الدراسة صدرت بالتعاون بين معهد ماس ومؤسسة بورتلاندترست.